El tema de los alquileres está en boca de todos porque la vivienda es una necesidad básica. Cada cordobés necesita un techo bajo el que vivir y está cada vez más difícil conseguirlo, ya sea por los aumentos de precios o porque cada vez se ven menos propiedades en alquiler. Mientras se discuten modificaciones a la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario retrajo la oferta, generando caos y una subida exponencial de los precios. Ahora bien ¿Por qué se está discutiendo una nueva ley? ¿Quiénes ganan y quiénes pierden? ¿Alcanza con una normativa para regularizar la situación habitacional en Argentina?
Hace algunos años, un grupo de personas comenzó a juntarse en un bar para ayudarse mutuamente contra los abusos que se cometían al calor de la vieja ley de alquileres. El espacio fue creciendo y así nació “Inquilinos Córdoba”, una organización que busca defender los derechos de quienes alquilan. Maxi Vittar es su referente y la semana pasada estuvo exponiendo en el Senado de la Nación en el marco del debate de la nueva Ley. Con él nos sentamos a hablar por horas, para conocer en profundidad la problemática de los alquileres.
– ¿Cómo está siendo el debate sobre la Ley de Alquileres en el Congreso?
– La media sanción modifica varias cosas que ni siquiera la Ley de Alquileres había tocado y son mucho más profundas en la inestabilidad que generan a muchas familias que alquilan. Nosotros planteamos que reducir el plazo mínimo de 3 a 2 años no solamente trae más inestabilidad, sino que es desconocer que un inquilino cuando alquila un lugar no solamente busca un techo sino que intenta construir un hogar, intenta establecerse afirmarse y desde ahí generar sus relaciones con el trabajo, la familia, las escuelas, un barrio. No es indiferente un año más o menos, la mudanza no son solo costos sino que también es un ejercicio psicológico.
La segunda modificación es la forma de ajuste. No solamente plantea la posibilidad de que se puedan hacer ajustes cuatrimestrales, sino que establece que el índice debe ser a acordar entre las partes, donde ya sabemos que el inquilino lleva siempre las de perder. Tampoco establece claramente los índices, es meramente enunciativa y puede ser cualquier índice.
Y después hay otros puntos que me parece que no son menores como la posibilidad de establece la posibilidad al inquilino que pueda adelantar alquileres. En este contexto de incertidumbre, habilita a que el propietario, si bien no lo puede exigir, pero de una prioridad a un inquilino que le adelante alquileres, nos empuja a una situación de subasta entre inquilinos, a ver quién puede pagar más o adelantar más alquiler.
– ¿Por qué se está poniendo en cuestión ahora la Ley?
– Yo creo que se ataca esta situación ahora porque lo que se está discutiendo de fondo, independientemente de todo el detalle, es el rol del Estado. Nosotros lo que planteamos realmente es el rol del Estado, no interpelamos a los empresarios de la vivienda, los rentistas o los propietarios, porque nosotros sabemos que ellos tienen una lógica de visión que entra en contradicción con la nuestra, o en su defecto hay una puja que es difícil que encuentre una síntesis. Entonces nuestra interpelación es al Estado y del otro lado se le marca la cancha de que no debe meterse. Hoy lo que se discute es si el Estado tiene que estar o no, regulando el tema de los alquileres.
– ¿Qué pasó con la Ley que está vigente? Hubo muchos debates en torno al tema en los últimos años.
– Tuvimos un debate de cinco años por la Ley de Alquileres y la entrada en vigencia se dio en la pandemia, lo cual hizo que sea un escenario raro, porque sumado a eso en la misma circunstancia, o casi en paralelo, estaba en vigencia el decreto de alquileres. Ese decreto establecía la suspensión de los desalojos, la prórroga automática de los contratos y el congelamiento de los aumentos de alquileres que ya estaban pactados. Ese proceso terminó en marzo del 2021 con una salida muy abrupta del decreto, donde nosotros insistíamos en la necesidad de un órgano de control, porque veníamos advirtiendo desde hacía tiempo que el Estado se había corrido de lo que sucedía en materia de alquileres y les había dejado a las inmobiliarias el rol de ser intermediarios, en un marco en el cual no hay igualdad de condiciones para negociar. En la lógica de mercado el producto es la vivienda, el proveedor es el propietario y ese es el cliente de la inmobiliaria, el cliente no es el inquilino. Entonces generás una desigualdad que, si el Estado no está presente, nos avasalla la lógica de mercado. Y para la gente que alquila, la lógica de mercado es totalmente perjudicial.
La ausencia del Estado sumado a la salida abrupta del decreto, con una inflación que se estaba encendiendo, porque se estaba reactivando la economía; con una alta demanda por los contratos extendidos; y con un mercado que, en represalia por el decreto y la ley de alquileres, retrajo la oferta, entonces explotó el escenario.
– Siento que, en estos últimos meses o el último año, se empezó a ver de otra manera la Ley de Alquileres.
– Lo que pasa es que se va contrastando y se va demostrando con hechos concretos lo que sucede cuando uno está dentro de la ley o por fuera. Hay una insistencia de que la libertad de mercado va a generar que haya mayor accesibilidad y eso no sucedió. No sucede ahora ni tampoco sucedió históricamente. Venimos en un proceso en la Argentina donde la libertad de mercado generó que cada vez fuésemos destinando más de nuestro salario a alquilar. Cuando el inquilino empieza a hacer ese comparativo encuentra cómo se le redujo el impacto del alquiler en el salario con la nueva ley y cómo es la situación cuando no tiene control. Por ejemplo, en Nueva Córdoba estabas pagando cerca de 40 mil pesos antes que se terminara el contrato, cuando hoy ese mismo departamento lo encontrás en 100 o 120.
Cuando nosotros discutimos la Ley, venía a resolver distintas dudas y planteos que tenían muchas familias que alquilaban. Las familias decían: ¿por qué tengo que estar seis meses acomodándome, estoy un año viviendo y de vuelta 6 meses estoy ahorrando para volver a alquilar? Entonces el planteo de la ley fueron los tres años. Nos costó mucho hacer que las inmobiliarias cumplieran con este punto.
Otro planteo fue por qué nosotros tenemos que pagar impuestos de viviendas que no son nuestras. Bueno, la Ley de Alquileres establece que los impuestos son a cargo del propietario. También avanza, y si bien es rara la redacción, sobre cómo podemos nosotros en algún sentido sentarnos a discutir las garantías, que puedan ser las que tenga el inquilino y no las del mercado inmobiliario. Por ejemplo, a alguien que viene a estudiar desde Salta le exigen que tenga una garantía propietaria de Córdoba y si no la tiene no puede alquilar, o en su efecto te piden dos o tres recibos de sueldos más. Bueno, la Ley de Alquileres establece que tiene que ser el inquilino el que propone el abanico de posibilidades y el propietario elige la cantidad. Eso tampoco se cumple.
También planteamos que las expensas extraordinarias sean a cargo del propietario, no del inquilino. Que incluso hoy sucede que muchas expensas extraordinarias las hacen a cargo del inquilino porque dicen que con la nueva ley está pagando poco. Y, obviamente, el tema del depósito en garantía. Nunca se estableció muy claro cómo tenía que ser la devolución, entonces no te lo devolvían, te la pateaban algunos meses. La Ley de Alquileres estableció que tenía que ser devuelta y actualizada. Porque no era lo mismo lo que pagabas vos en un momento a lo que te tenían que devolver.
Es un poco lo que vos decís, se empieza a ver lo que pagás con la nueva ley y lo que pagás por afuera de la ley y empieza a ser mucho más amigable. Lo que pasa es que nosotros entramos en una lógica de debilidad porque si no tenés un órgano de control que garantice el cumplimiento, difícilmente uno puede analizar si la ley funciona o no funciona, si es buena o si es mala, porque tenés en un mismo edificio gente que tiene la ley y gente que no.
En esa comparación empiezan las consecuencias de la aparente retracción de la oferta, en ese contexto nosotros no podemos perder más derechos, sino que tienen que aparecer herramientas que vayan complementando la situación. En el mundo hay impuestos para las viviendas ociosas, se pueden generar beneficios fiscales para poner las viviendas en alquiler, hay que analizar también lo que está sucediendo con la construcción de viviendas. Se hacen blanqueos fiscales para la construcción de viviendas, pero esas viviendas las compran los mismos de siempre y eso no genera que haya un mayor acceso a la vivienda o que en su defecto baje el alquiler y ahí empieza la presión para que volvamos a la situación anterior.
– ¿Qué órgano tendría que ser el de control? ¿existe y no se hace cargo? ¿o no existe y ustedes tienen una propuesta para eso?
– No, en realidad existió en su momento una secretaría de alquiler a nivel nacional, que casi finalizando la gestión de Ferraresi la cerraron. Pero era una secretaría que no tenía autoridad de aplicación, o sea, no sirve de nada hacer políticas que no tengan una sanción. Hoy recostarse en que uno como inquilino puede hacer denuncias en los tribunales de ética de las inmobiliarias es bastante paradójico. Entonces nosotros reflotamos y planteamos una Cámara del Alquiler. Un órgano que tenga autoridad de aplicación, pero que sirva también como un órgano que genere iniciativas de políticas públicas, no solamente que brinde un espacio de mediación o de resolución.
Debería ser un órgano de control donde participen las inmobiliarias, aquellos que quieran ser representantes de propietarios o el propietario y las organizaciones de inquilinos. Que confluyan en un lugar donde puedan generar resoluciones de conflictos, ayudando incluso a saltear instancias judiciales que son costosas y lentas. Y que sea un lugar que pueda promover políticas concretas. Ese espacio institucional tiene que brindar una solución real al déficit habitacional en la Argentina. Lo que veo es que desde el Estado, los últimos gobiernos han incentivado a la construcción pero en una lógica que no es la de solucionar el problema habitacional, sino que una lógica de medidas anticíclicas a la situación económica. Y no son datos que diga yo, sino que lo dice el INDEC. Si hoy se están construyendo más viviendas, pero cada vez hay menos propietarios y los alquileres están más altos ¿para qué se están construyendo? Así que creemos que un órgano de control tiene que ser esencial. Para cualquier política pública tiene que haber un control y una presencia del Estado clara. En la educación como en la salud hay una universalización del Estado y también hay participación privada ¿Por qué en la vivienda y el acceso al techo solamente tiene que imperar la lógica de mercado?
– Si quiero alquilar y no me aceptan la ley vigente. ¿Qué se puede hacer?
– Y la verdad que el problema está en que la respuesta del otro lado es que si no te gusta, no alquilés.
Resulta bastante raro, pero algo hemos avanzado en apoyarnos no en el Colegio de Corredores Inmobiliarios, sino en los escribanos. Muchos escribanos, a pesar de que muchas veces generan problemas para los inquilinos, no están certificando contratos que estén por fuera de la ley, porque sino están certificando un documento que es ilegal. Y para nosotros hoy termina siendo una especie de control.
– ¿Cómo es el proyecto para que la Comisión la pague el dueño?
– El proyecto para que la Comisión la pague el dueño es trascendental en Córdoba, porque no es que sea único en el país, sino que es un proyecto que ya ha sido aprobado, incluso con instancias judiciales ratificadas, en otros lugares como La Pampa, Río Negro o en provincia de Buenos Aires que ya ha tenido tratamiento de comisión en el Senado. Viene a responder realmente uno de los problemas más grandes que tenemos que es el acceso a la vivienda en materia económica, porque hoy la comisión inmobiliaria es un monto muy grande que uno necesita para poder ingresar a una vivienda. Y traería un poco de justicia por cómo se manejan las inmobiliarias con respecto a los inquilinos. Las generalizaciones son injustas, pero cada vez que hay una discusión por un arreglo o lo que fuera, la respuesta siempre es en defensa del propietario. Además de que en su trabajo ofertan la propiedad del dueño, trabajan para ellos ¿por qué tenemos que pagarles los inquilinos su comisión?
Ya tiene más de dos años y medio de presentado el proyecto en la Legislatura de Córdoba. Fue presentado por los legisladores Lorenzo y Chamorro, son dos del oficialismo, pero bueno, claramente hoy el bloque oficial no está teniendo la voluntad de tratarlo.
También depende de la presión que los inquilinos podamos generar. Tenemos que estar más organizados para que ese proyecto salga, va a significar un gran alivio para las familias que alquilan, pero va a ser muy difícil enfrentar al lobby inmobiliario.
– También hay algunos proyectos referidos a los alquileres temporarios.
– El tema de los alquileres temporarios o los Airbnb es otra de las aristas de la ausencia del Estado en materia de alquileres. El alquiler temporario se forma de manera turística genera un impacto en los alquileres de vivienda porque vos pasas a discutir en términos de dólar el acceso a la vivienda. Es un proceso que se está generalizando y profundizando. A las inmobiliarias también les conviene porque cobran la comisión cada vez que ingresa alguien.
– ¿Cómo se puede controlar?
– En otros lugares del mundo hay distintas experiencias. Por ejemplo, en Francia si estás registrado en la plataforma, no podés alquilar más de una cierta cantidad de días al año. Además, establece un registro que va sacando zonas, o sea, hay ciertas zonas que no se pueden alquilar de esa manera. Hay muchos proyectos para regular el Airbnb, y esto no es una cuestión de ideología política, estamos hablando de ciudades como Nueva York, Madrid o París, países que no tienen una ideología en común. Es la decisión de proteger el derecho a la vivienda y avanzar con políticas. Por ejemplo, en España el ajuste del alquiler, se establecía por la inflación, pero le pusieron un tope. En Países Bajos, solamente pueden aumentar el alquiler si le haces una mejora a la vivienda, sino, pagás lo mismo siempre.
– ¿Qué posibilidad hay de la creación de una Defensoría del Inquilino?
– El proyecto del Defensoría del Inquilino en Córdoba y en la ciudad de Córdoba para nosotros es transversal, porque significa la presencia de un órgano que brinda un acercamiento entre el inquilino y el propietario. Y que también sirva para promover un marco de difusión de derechos para los inquilinos y que propicie espacios o medios alternativos de resolución de conflicto que no sean judiciales, va a ser un gran paso para quienes alquilan y también para quienes tienen su propiedad en alquiler. Insisto en que la libertad de mercado en la lógica habitacional no está siendo la salida para los argentinos. En particular la ciudad de Córdoba, que tiene tanta representación por su polo estudiantil y su polo turístico, creo que es una ciudad que tiene que tener una Defensoría. A principios de año la ciudad de Salta creó su defensoría y hoy está avanzando.
La relación inquilino – propietario no entra ni dentro de lo que sería una Defensoría del Pueblo ni una Defensoría del Consumidor. Nosotros no consumimos vivienda. Tampoco puede ser la del Pueblo, porque sobre todo trabaja en la vulneración de un derecho entre el Estado y un particular, o entre otros particulares, pero no es en la lógica del inquilino. La vivienda es un derecho humano, no puede quedar un derecho subsumido a una relación de mercado dentro de la Defensoría del Consumidor.
– El problema de los alquileres es a escala nacional ¿qué particularidad presenta Córdoba?
– Córdoba es una de las provincias con más concentración de la propiedad de la vivienda, está dentro de los índices más alto nivel nacional.
También se ve en los últimos censos datos que hablan por sí solos. En los censos 2001 y 2010, la población habitacional aumentó un 4% y los inquilinos un 7%, mientras que el desarrollo inmobiliario fue de un 25%. Entonces ¿por qué aumento casi el doble la cantidad de inquilinos que la cantidad de población a pesar de que haya tenido un 18, 19% más de desarrollo inmobiliario? Y en esos años uno asocia el crecimiento al boom sojero. Pero del 2010 al 2022 la población habitacional en Córdoba aumento un 20% y el desarrollo inmobiliario un 32%, en esa situación uno pensaría “debería haber o alquileres más baratos o mayor cantidad de propietarios”. Bueno, hoy en día en Córdoba estamos muy por debajo de la media nacional en cantidad de viviendas en las cuales sus propietarios viven en ella. Particularmente en la ciudad de Córdoba, la mitad de los cordobeses es propietario de donde vive, la otra mitad no. Pero insisto, ha habido un desarrollo en materia inmobiliaria muy por encima de lo que fue el crecimiento poblacional. Entonces cada vez se construye más de lo que crece la población y eso no replica en que haya más propietarios o en su defecto en que los alquileres sean más bajos.
– ¿Hay margen de ganancia para alguien que alquila?
– Mirá, hoy la canasta básica alimentaria está cerca de los 95 mil pesos y un departamento de un dormitorio en Nueva Córdoba está arriba de $100.000. O sea, alimentás cuatro personas con esa plata. Después te plantean que la retracción de la oferta es porque es poco rentable y bueno, si hoy con un departamento podés alimentar cuatro personas, no sé cómo puede ser poco rentable.
– Recientemente se han juntado con otras organizaciones para trabajar el tema alquileres en Córdoba ¿Qué me podés contar?
– Es una iniciativa bastante interesante y creemos que tiene muchísimo potencial, principalmente porque es una es una mesa interdisciplinaria, con participaciones académicas, de organizaciones sociales, de cooperativas. Donde se plantea que el desarrollo inmobiliario en la provincia de Córdoba no está siendo una respuesta clara al déficit habitacional y que necesitamos que la solución no sea la discusión de dos artículos de una ley, sino que debe ser con una visión integral. Necesitamos respuestas en temas como usos de suelo, de cómo tiene que ser el hábitat y el desarrollo territorial. Hoy se desarrolla la ciudad pero no se planifica, con lo cual el Estado muchas veces va detrás de los desarrollo urbanos.
Muchas veces desde el Estado se invierten recursos para desarrollo de infraestructura o servicios. Eso aumenta el valor de la vivienda o de los alquileres y termina expulsando a quienes vivían ahí hacia zonas periféricas. Hay que romper el paradigma de que la situación de alquilar es algo transitorio, porque las tendencias mundiales son hacia el inquilinato. Seguir diciendo que la solución es ser propietario cumple una lógica en la cual vos demandás la propiedad con la cual aumenta el precio y por el otro lado no te hace discutir cómo y en qué condiciones estás alquilando hoy. Estudios han mostrado que cuando se ha intervenido y regulado el valor del alquiler, ha bajado su impacto en el salario promedio y ha habido cada vez más propietarios. Es muy difícil que puedas acceder a tu vivienda propia si tenés destinado el 50 o 60% de tu sueldo a pagar el alquiler.
Con esta mesa buscamos ir abordando de manera integral, con distintas herramientas y desarrollando políticas que sean más concretas para la ciudad y la provincia.
– ¿Cómo puede aportar un inquilino a lograr algo mejor?
– Creo que los inquilinos e inquilinas tenemos un rol trascendental, es momento de salir a luchar, de romper esa trinchera que históricamente hemos tenido adentro de casa. Salir a la calle porque hay mucha gente que está en esta misma situación. Nos han convencido que las soluciones la tenemos que encontrar de manera individual, y que si solucionamos nuestro problema en un futuro ya veremos qué pasa, o en un futuro ya voy a ser propietario, y no nos damos cuenta de que mucha gente va a ser inquilina toda la vida. Busquenos por las redes sociales, contáctense. El desafío es organizarnos.
